楼市迎来历史性顶层定调！国务

7月13日，院重国务院正式批复印发《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）。文住位释作为国内首份以“扩大消费”为核心主题的房消费跻费首放多五年专项规划，该文件具有里程碑意义。身大市信《规划》明确将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴，宗消重楼并置于首位，国务同时配套多项提振举措，院重标志着房地产发展进入全新的文住位释政策导向周期。

业内专家普遍认为，房消费跻费首放多“十五五”期间，身大市信房地产促消费逻辑发生根本性转变：告别过去单纯依赖新房交易的宗消重楼单一模式，转向“存量运营+品质提升+服务扩容”三位一体的国务新发展路径。预计后续稳楼市配套政策将持续优化，院重进一步激活内需消费市场。文住位释

一、 住房消费：扩内需的关键引擎

《规划》围绕服务消费、商品消费、新业态新模式、居民消费能力、消费环境、制度机制六大维度，部署了28项重点任务，实现消费全链条覆盖。

在商品消费扩容升级板块，《规划》明确提出促进大宗耐用商品消费，将住房消费与汽车、家居家电统一归入大宗耐用消费品体系，且住房消费排在第一位。

• 中指研究院政策研究总监陈文静指出：这一安排直接凸显了住房消费是提振大宗消费的首要抓手，也是拉动整体消费的关键引擎。
• 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析：随着住房回归居住属性，其已具备大众耐用消费品特征。住房消费单笔规模大、产业链辐射广，能直接带动装修建材、家居家电、设计安装、纺织乃至汽车等多领域消费，是撬动居民整体消费的重要支点。

李宇嘉补充道，此前《提振消费专项行动方案》已将住房划入大宗耐用商品消费，而“十五五”作为培育内需新动能的关键五年，住房消费的支撑作用将进一步凸显。

二、 三大主线：激活住房消费新路径

《规划》从三条核心主线部署住房消费促进工作：

1. 优化供给结构：完善保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。
2. 实施房屋品质工程：推进“好房子”建设，加快老旧住房改造。
3. 提升物业服务：实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解读：
“十五五”时期房地产促消费逻辑已彻底转变，形成存量运营、品质提升、服务扩容三位一体的全新路径：
* 改善性需求获强支撑：各地可因地制宜出台差异化政策，释放改善购房潜力。
* 品质导向上升为国家战略：“好房子”建设成为国家层面品质导向。老旧小区翻新、房屋自主更新、住宅适老化及智能化改造等存量更新工程获得顶层政策加持。
* 存量更新成为核心增量：在新房开发增量见顶背景下，存量更新与社区多元服务延伸将成为地产行业中长期的核心增量来源，持续带动建材、家居、智能设备、工程服务等市场需求。

中指研究院陈文静指出：
拓展物业服务内容意味着物业企业可加速布局养老、托育、家政、社区商业等“物业+”多元业态。优质物业服务既能提升居住体验，也能稳固房产价值。未来，房企与物业企业的核心竞争力将集中在住宅建设品质与社区配套服务两大板块。

李宇嘉进一步分析：
长租市场发展、租房转购房、二手房联动新房、刚需置换改善等需求将形成住房内部循环消费；同时，住房上下游配套消费同步扩容，共同构筑稳定内需增长的新支点。

三、 政策优化：稳楼市以促消费

《规划》在拓宽居民增收渠道部分，明确提出推动房地产市场持续健康发展。

1. 稳定房价预期，修复消费信心
陈文静解读，《规划》明确了房地产对居民增收的重要价值。稳定楼市是增厚居民财产性收入的基础，而房价平稳是核心抓手。通过稳定房价预期、守住居民家庭财富，能够有效修复居民消费信心，搭建“市场平稳运行—提振居民消费”的正向循环。

2. 清理限制措施，因城施策优化
在消费配套制度完善层面，《规划》将“因城施策优化房地产调控政策”和“深化住房公积金改革”划入“清理优化不合理限制性措施”范畴。

• 限购政策有望进一步松绑：陈文静认为，除住房限购外，部分城市商办市场也存在限制性政策，未来均存在优化预期。今年以来，上海、深圳已先后优化限购政策，北京也存在调整空间。未来核心城市有望进一步优化政策，在提振消费中发挥更积极作用。

3. 公积金改革：覆盖全生命周期需求
此前《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》已提出拓宽缴存覆盖、丰富使用场景，本次《规划》再次明确要“扩大公积金使用范围，满足居民全周期多元住房需求”。

• 陈文静预计：后续公积金使用场景有望持续扩容，将覆盖租房、购房、家装、住宅适老化改造等全生命周期住房相关需求。

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