作为今年海淀区首宗亮相的巨无霸商品住宅用地，四季青地块凭借庞大的挂牌体量与复杂的规划条件，成为当前北京楼市最具冲击力的当晚焦点项目。

彭红侠/发自北京

沉寂已久的火速海淀海淀土地市场终于迎来重磅补给。

7月7日，预申亿元北京市规划和自然资源委员会正式发布2026年第八批拟供应商品住宅用地清单。鲸吞本批次共计挂牌3宗地块，北京分别位于海淀、巨无霸通州及昌平，挂牌总建筑面积约38万平方米。当晚值得注意的火速海淀是，这3宗地块均选址于轨道交通站点周边，预申亿元鲜明地体现了北京“站城融合”的鲸吞土地供应导向。

具体分布上，北京通州区梨园镇0303街区地块紧邻地铁7号线万盛西/东站，巨无霸周边商业及医疗配套成熟；昌平区新城东沙河西岸地块则毗邻昌平线昌平东关站，周边汇聚了菓岭假日广场等丰富生活配套。

然而，无论是市场关注度还是起拍总价，海淀四季青地块无疑是本轮供地的绝对主角。作为今年海淀推出的首宗商品住宅用地，其体量大、规划条件复杂的特点，使其极具市场震撼力。

图源：北京市规自委

根据规划文件，该地块由两宗居住用地（编号0034、0049）和一宗商业用地（编号0040）组成。其中，两宗居住用地的容积率均为1.6，建筑限高25米，预示着未来大概率将打造低密度洋房社区。

特别值得关注的是，挂牌文件中明确提出了“统筹一体化开发”的政策红利：“若同一开发主体同期取得两宗居住用地并同步建设，可在保证整体指标不变的前提下，统筹一体化开发。”这一条款赋予了开发商极大的灵活性，有助于优化社区空间布局，打造更具整体感的高端住区。

图源：北京市规自委

与居住用地相比，捆绑的商业用地则构成了不小的挑战。此次四季青商业部分被赋予了沉重的公共服务职能，这对开发商的资金平衡能力及后期运营能力提出了极高要求。

根据出让文件，开发商需在商业地块内无偿移交大量公服设施，具体包括：
* 地上建筑面积300平方米的社区卫生健康监督所；
* 1000平方米的社区养老服务驿站；
* 500平方米的社区助残服务中心；
* 2100平方米的社区综合文化室；
* 2000平方米的室内体育设施；
* 500平方米的社区管理服务用房；
* 两处共800平方米（400平方米×2）的邮政所；
* 1700平方米的邮政支局。

上述设施中，除邮政设施由邮政部门以建安成本价接收外，其余设施均需由竞得人建设后无偿移交相关部门。此外，还需合建一座建筑面积不小于400平方米的有线电视基站。这些硬性指标意味着，只有具备强大商业运营实力和资金统筹能力的房企才能胜任。

从区位来看，四季青地块位于西四环外，紧邻地铁12号线四季青桥站，周边居住氛围浓厚，金四季购物中心、西冉城市生态公园等配套环伺。目前，周边二手房挂牌价普遍在9万~14万元/平方米区间。

业内分析指出，作为海淀年度“首秀”，该地块的成交结果将直接决定市场对核心区价值的判断。85.55亿元的起拍价已处于高位，叠加高昂的配建成本，这不仅是对开发商实力的极限考验，也将成为北京高端改善市场的重要价值锚点。

挂牌当晚，四季青地块便火速进入预申请阶段。海淀这块“肥肉”最终花落谁家？市场拭目以待。

(责任编辑：综合)