文/北京进深 徐迪

2026年上半年，招商北京土地市场成为招商蛇口展现战略意图的蛇口核心舞台。作为市场“急先锋”，抢地气势招商蛇口在土地获取上呈现出鲜明的拿出“前期高调预热、后期理性竞价”特征，招商这一策略既反映了其对北京市场的蛇口重视，也折射出在当前楼市环境下对资产质量的抢地气势极致追求。

一、拿出 上半年土拍回顾：从“雷声大”到“雨点小”

第二季度，招商北京共成交14宗涉宅地块，蛇口招商蛇口提前发布了其中一半地块的抢地气势招标计划，布局范围覆盖大兴瀛海、拿出朝阳东坝、招商丰台万泉寺及太平桥等核心区域。蛇口然而，抢地气势这种高调的姿态并未转化为广泛的拿地成果，实际参拍过程极为谨慎：

• 太平桥地块：在激烈竞争中，招商蛇口仅象征性举牌个位数后悄然退场。
• 东坝、万泉寺地块：直接选择弃权，呈现观望态势。
• 通州九棵树地块：成为上半年唯一“硬仗”。历经173轮举牌，招商蛇口以10.22亿元总价竞得，溢价率达21%，创下上半年北京土拍新高。

二、 下半年动向：锁定大兴黄村站地块

随着土拍进入下半年，招商蛇口的目标明确指向大兴黄村站地块。

• 挂牌信息：6月19日正式挂牌，7月22日下午出让。
• 地块指标：建筑规模3.6万平方米，交易起始价7.2亿元，折合楼面价约2万元/平方米。
• 招标动作：6月24日，招商蛇口旗下招泰房地产发布该地块施工及监理招标计划，投资估算13.6亿元，显示出强烈的拿地意向。

关于招泰房地产

招泰房地产成立于2017年7月12日，注册资本5000万元。其前身为招商蛇口（济南）置业有限公司，于2025年9月更名。该公司法定代表人及总经理由招商蛇口北京公司常务副总经理兼营销总符申超担任。

此前，招泰房地产曾作为招标主体，对朝阳松榆里、亦庄瀛海、万泉寺007、太平桥及丰台桥南等地块发布招标计划，但松榆里地块最终招商蛇口并未出手。

三、 战略逻辑：缓解“粮荒”焦虑，追求精准补仓

招商蛇口“高调发声、谨慎出手”的背后，是其在土地储备上的结构性焦虑与底气：

1. 补仓迫切性：自2025年4月以150多轮竞价拿下通州八里桥地块（朝棠揽阅）后，招商蛇口在北京公开市场已有一年多未新增土地储备。尽管目前手握超百亿元货值及8个在售项目，但面对土地消耗，补仓需求迫切。
2. 去化确定性优先：在“提质缩量”的北京楼市环境下，招商蛇口不愿盲目跟风，而是聚焦去化确定性强、利润空间可控的核心资产。
3. 战术克制：避免无效竞争，为下半年精准补仓蓄力。

四、 大兴黄村站地块深度解析

此次启动的大兴新城地块，是招商蛇口在通州九棵树地块之后的又一次五环外补仓。

1. 基本规划指标

• 用地性质：纯居住用地。
• 规模：用地约2万平方米，地上建筑规模3.6万平方米。
• 容积率：1.8。
• 限高：60米。

2. 公服配建要求

项目需配建以下社区级及街道级公服设施：

• 老年活动场站：1处（地上），300㎡；
• 助残服务中心：1处（地上），300㎡；
• 室内体育设施：1处（地上），1000㎡；
• 社区文化设施：1处（地上），1000㎡；
• 其他商业服务设施：2000㎡（其中1000㎡地上，1000㎡可结合方案设于地下）。
• 地下配套包括：燃气调压柜（6㎡）、通信机房（50-70㎡）、电视机房（30-50㎡）、能源站（250㎡）、开关站（300㎡）。

3. 临铁规划要求

地块需与地铁4号线站点一体化建设：

• 连通性：地下空间需与现状地铁M4-大兴线地铁口连通。
• 审批流程：通道路由、标高、接口方案须事前征得京投公司、京港地铁书面确认。
• 同步建设：连通工程需与主体工程同步设计、施工、验收投用，并纳入地铁竣工核验要件。
• 远期预留：需配合S6线的接驳条件。

4. 降噪与布局要求

鉴于地块临近高速公路、城市快速路、轨道交通正线及高速铁路：

• 首排限制：原则上首排不再规划建设住宅。
• 非敏感建筑优先：交通干线两侧首排应优先安排公共建筑等非敏感建筑。
• 降噪措施：若确需首排建住宅，必须将防护距离、隔声屏障等降噪要求纳入招标文件、选址意见书、规划许可证及方案批复文件中。

5. 区位与配套优势

• 地理位置：位于大兴区林校路街道，五环至六环之间，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站。
• 交通便捷：下楼即达北京大兴站，可快捷直通雄安、天津。
• 生活配套：
• 商业：距离大悦春风里1.3公里，邻近新辰天地购物中心。
• 教育：北京建筑大学附中、大兴一中、大兴八小。
• 医疗：大兴区人民医院、中国中医科学院广安门医院南区。
• 周边竞品与二手房：
• 北侧：约3公里为绿城晓月和风及未入市0188地块。
• 南侧：几百米为兴创沐春墅，远处有兴创置地052地块。
• 二手房市场：周边5-10分钟生活圈内有大量次新社区（如大兴星光城、招商雍合府），其挂牌价将直接影响该区域二手房市场预期。

相关公司：招商蛇口 (sz001979), 成都招商蛇口

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