北京进深 徐迪

2026年上半年，招商北京土地市场风云变幻，蛇口杀手招商蛇口凭借极具反差感的拿地操作手法，成为业界关注的锏先焦点。

一、发招 “雷声大、标计雨点小”的招商参拍实录

第二季度，北京共成交14宗涉宅用地，蛇口杀手招商蛇口提前发布招标计划的拿地地块多达7宗，涵盖大兴瀛海、锏先朝阳东坝、发招丰台万泉寺及太平桥等热门区域。标计这种高调的招商布局姿态，一度被市场解读为 aggressive 的蛇口杀手扩张信号。

然而，拿地实际土拍现场却呈现出截然不同的谨慎态势：

• 太平桥地块：在激烈的争夺战中，招商蛇口仅象征性举牌个位数后便悄然退场。
• 东坝、万泉寺地块：直接选择弃权，未参与实质竞争。
• 通州九棵树地块：这是招商蛇口上半年唯一“真刀真枪”拼杀的地块。历经173轮激烈竞价，最终以10.22亿元总价成交，溢价率高达21%，创下上半年北京土拍新高。

二、 下半年新动向：黄村站地块再露锋芒

随着土拍日程进入下半年，招商蛇口的触角再次延伸。

• 地块信息：大兴黄村站地块于6月19日正式挂牌，7月22日下午出让。
• 关键指标：建筑规模3.6万平方米，交易起始价7.2亿元，折合楼面价约3.03万元/平方米。
• 招标动作：6月24日，招商蛇口旗下招泰房地产发布该地块的施工和监理招标计划，投资估算达13.6亿元。

关于“招泰房地产”

• 背景：该公司成立于2017年7月12日，注册资本5000万元。前身为招商蛇口（济南）置业有限公司，于去年9月更名。
• 核心人物：招商蛇口北京公司常务副总经理兼营销总符申超担任法定代表人及总经理。
• 历史轨迹：
• 去年10月，招泰房地产曾为朝阳松榆里地块发布招标计划，但该地块竞争激烈，招商蛇口最终未出手。
• 此后，招泰房地产还作为招标主体，对亦庄瀛海、万泉寺007、太平桥及丰台桥南等多个地块发布过招标计划。

三、 战略解析：粮荒焦虑下的精准补仓

招商蛇口“高调发声、谨慎出手”的策略，折射出其在当前北京市场的双重心态：

1. 补仓迫切性（粮荒焦虑）：
   自2025年4月历经150多轮竞价拿下通州八里桥地块（朝棠揽阅）后，招商蛇口在北京公开市场已有一年多未新增土地储备。尽管目前手握8个在售项目及超百亿元货值，短期周转无忧，但面对土地储备的持续消耗，补仓需求已迫在眉睫。

2. 选地严苛性（底气与克制）：
   在北京楼市“提质缩量”、核心区优质地块稀缺的大背景下，招商蛇口拒绝盲目跟风。其策略核心在于：

3. 避虚：避开竞争过热、利润空间被压缩的非核心地块。
4. 击实：死死盯住去化确定性强、利润可期的核心资产。

这种“战略上积极、战术上克制”的打法，既是为了规避无效竞争带来的风险，也是为下半年实现精准补仓蓄力。

相关公司：招商蛇口 (sz001979), 成都招商蛇口

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