北京进深 徐迪 | 7月16日

随着华润昌平新盘北清润府户型图及高清效果图的㎡做整出种曝光，昌平楼市迎来重磅新品。面宽项目规划19栋住宅楼，北清共计688户，润府主推75-128㎡的昌平三居与四居产品。

作为华润置地在北京的楼市第四座“润府”系作品，这也是新物该高端产品线在昌平的首次亮相。项目主打高定品质与极致收纳，㎡做整出种通过南向内嵌阳台、面宽北向设备平台、北清花池及L型飘窗等多重拓展空间设计，润府将实际使用率推向区域新高。昌平所有户型的楼市全屋收纳容积均以“登机箱”为量化单位，让空间利用率直观可见。新物

75㎡中间户 / 78㎡边户：极致性价比之选

这两个户型位于小区北侧紧邻北清路的㎡做整出种首排。虽然建筑面积与格局相近，但78㎡边户因多出一个侧边飘窗赠送，在采光面与室内功能布局上均显著优于75㎡中间户。

75㎡小三居：具备800库收纳空间及双卫配置，在同面积段市场中极具竞争力。

78㎡边户：在此基础上增设独立家政库并预留上下水，多人口家庭可灵活改造为双卫。凭借侧边全采光、4米宽厅及环幕观景飘窗，视觉空间感大幅延伸。
* 注意：该户型仅分布于两栋边户，总计22套，稀缺性强。

主力93㎡三居两卫：赠送面积超公摊

分为中间户与边户，总计约192套，占比近三成。

核心亮点：
* 南向双阳台：客厅内嵌阳台外，额外赠送景观花池，提供私密户外空间且易于打理。
* 全景视野：花池设计让中间户亦能享受全景视野。
* 边户优势：超高窗墙比，南北双卧配备270°转角窗，最大化观景体验，实现全明通透。
* 得房率：赠送面积已完全覆盖公摊面积。

次主力106㎡四居两卫：四叶草格局PLUS版

同样提供中间户与边户选择，总计约150套。

采用标准四叶草布局，南向超10米面宽实现三开间朝南。相比93㎡户型，增加十余平米并多出一间房，整体格局相似但空间更充裕。

顶配128㎡楼王户型：14.4米超大面宽

位于小区中央的7#楼与12#楼，为项目仅有的小高层产品，全边户设计，面宽大于进深，呈现“胖子户型”特征。南向14.4米超大面宽，实现四开间三卧朝南。

空间体验：
* 公区尺度：进门即享65㎡公区，餐客厨一体化。北面厨房面宽达罕见的5.5米，尺度堪比叠拼别墅。
* 主卧套房：南北正通透，8㎡主卫拥有双视窗采光；独立衣帽间兼具玄关功能，提升私密性。
* 卧房组团：两个次卧一南一北环绕主卧，适合二孩家庭，既温馨又独立。
* 灵活空间：另一南次卧独立于客厅另一侧，适合作为老人房（作息互不干扰）或书房、茶室。
* 全景配置：公区客厅与次卧双跨花池（面宽约7米），配合主卧超大转角窗，营造全景舱体验。

北清路头排，润系迭新作品

昌平平西府0002地块于4月30日由华润置地与未来科学城联合体以12.905亿元底价摘得。地块西侧紧邻华润操盘项目北清橡树湾，曾被视为“北清橡树湾二期”。

7月7日，项目正式定名“北清润府”，保留北清路区位属性，但以“润府”定调，刻意与橡树湾区隔。

命名背后的策略考量：
在北京楼市，同开发商相邻地块通常延续命名逻辑（如和知筑与和知筑·铂瑞、青年ONE与青年ONE序等）。若命名为“北清橡树湾二期”，一期老业主易产生心理落差：二期拿地成本低、容积率低、产品更优，但售价空间更大。

通过启用高阶“润系”产品线，项目实现了：
1. 产品切割：与橡树湾彻底区隔，成为独立楼盘，避免代际对比。
2. 品牌拔高：挂靠华润更高阶的润系，提升档次感。
3. 文化赋能：“润府”之名联想北大清华，增添学府气质。
4. 情绪安抚：保护老业主口碑，减少抵触情绪。

看似更名，实则是房企在业主口碑、产品定位与定价策略间的深度博弈。

产品力刺客：公区配置卷出新高度

项目占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8。规划19栋住宅楼共688户，住宅建面总计6.39万㎡。

尽管定位为刚需与首改，却引入了高端盘的“定制”概念：电视背景墙、门牌等细节支持定制交付，户型格局可变，适配家庭全生命周期。

公区亮点：
* 架空设计：5栋楼首层（局部）架空。其中6#楼东侧打造北京首个首二层架空设计，住宅从3层起步。
* 归家动线：西侧1#大门打造开阔出入口广场，通过风雨连廊串联邻里共享空间、配套楼及架空层。
* 会所体系：一大一小两个下沉庭院被风雨连廊环绕，结合4个架空层，形成连贯且具质感的会所体系。
* 超级界面：大门无镂空顶设计，本身即为深18.14米、沿街面近47米的风雨连廊，加上两侧景墙，整体界面近百米。

五重归家礼序、十重雅境园林、主题架空层外加社区峡谷双境会所，打造极致公区体验。

风险提示：
极致的公区打造与空间围合导致大门口住宅楼栋首层出现遮挡。购房者在选择低楼层时，需慎重权衡“超级界面”带来的景观价值与居住舒适度之间的平衡。

开发主体与周边配套

开发主体：
北京未来科技城润昌置业有限公司，成立于2016年，注册资本26亿元。华润置地持股60%，未来科学城置业持股40%。
* 董事长/总经理：陈海鸥（华润置地北京总经理）
* 副董事长：单博宇（未来科学城置业总经理助理）

区位与配套：
地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，承接海淀与回龙观居住区外溢需求。

• 周边竞品：北清橡树湾、京投公园悦府等次新项目，二手房挂牌价5万/㎡以上；北侧有城建龙樾华府；另有回龙观小区、和谐家园等老旧小区。
• 生活配套：首开LONG街、禧乐汇、水城广场、北京积水潭医院（回龙观院区）、畅悦公园、秀水湖公园、未来科学城生态休闲公园等，居住氛围成熟。
• 交通短板：距离地铁站较远，至最近地铁8号线平西府站步行需半小时以上。

相关公司：华润置地 (HK01109)

(责任编辑：探索)